รู้จักกับธุรกิจขายฝาก ทางเลือกใหม่แห่งการลงทุนที่ดิน

เราเชื่อว่าหลายคนคงเคยได้ยินคำว่า “ธุรกิจขายฝาก” กันมาบ้างแล้วในชีวิตประจำวัน ซึ่งการขายฝากนั้นก็เป็นหนึ่งในบริการที่ ESTATE EXPERT มีให้คุณได้เลือกใช้บริการ แต่หากคุณยังไม่แน่ใจว่าธุรกิจรับขายฝากนั้นคืออะไร ยังไม่แน่ใจว่าการทําขายฝากที่ดินต้องเริ่มอย่างไร มีกระบวนการอย่างไรบ้าง รวมถึงสร้างผลกำไรได้อย่างไรบ้าง ในครั้งนี้ทาง ESTATE EXPERT เราได้รวบรวมข้อมูลดี ๆ เหล่านี้มาไว้ให้คุณได้ทราบอย่างครบถ้วนเกี่ยวกับธุรกิจขายฝากที่ดินแล้วที่นี่

“การขายฝาก” หากจะให้นิยามคำนี้ให้เข้าใจแบบง่าย ๆ ก็อาจอธิบายออกมาได้ว่า เป็นการทำสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่ง ที่สิทธิในการครอบครองสินทรัพย์ที่นำมาประกอบการซื้อขายก็จะตกเป็นของฝั่งผู้ซื้อทันที แต่มีความพิเศษอย่างหนึ่ง โดยเป็นสิ่งที่ทำให้ธุรกิจรับขายฝากต่างจากการจำนำจำนอง คือ  การที่ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินนั้น ๆ ได้ตลอดเวลา หากแต่ยังอยู่ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ตามสัญญานั่นเอง

โดยธุรกิจขายฝากสามารถนำทรัพย์สินทั้งในรูปแบบของสังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ เฟอร์นิเจอร์ และ เครื่องใช้ไฟฟ้าต่าง ๆ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ ยกตัวอย่างเช่น ที่ดิน หรืออาคาร โรงเรือนต่าง ๆ มาใช้ประกอบการลงทุนได้เช่นกัน

ซึ่งการขายฝาก โดยเฉพาะการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ว่าใครจะสามารถทำได้ตามอำเภอใจ เพราะในประเทศไทยมีกฎหมายคุ้มครอง ทั้งฝ่ายผู้ขายฝากและฝ่ายผู้รับซื้อฝาก โดยจะต้องมีการทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร รวมถึงต้องทำการจดทะเบียนต่อหน้าของเจ้าพนักงานที่ดินก่อน จึงจะถือว่าการทําขายฝากที่ดินครั้งนั้น ๆ ครบถ้วนและสมบูรณ์ตามกฎหมาย

  1. ลงพื้นที่ไปดูที่ดินจริง หรือทรัพย์สินที่คุณต้องการทำการขายฝาก
  2. เมื่อเลือกที่ดิน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือทรัพย์สินที่คุณต้องการเรียบร้อยแล้ว และอยากจะเริ่มกระบวนการของธุรกิจขายฝาก คุณต้องเริ่มการเจรจาเพื่อตกลงถึงราคาของการขายฝากที่ทุกฝ่ายพึงพอใจมากที่สุด
  3. เตรียมเอกสารต่าง ๆ เกี่ยวกับการขายฝากให้ครบถ้วน แล้วจึงเดินทางไปทำสัญญาการขายฝาก ณ กรมที่ดิน
  4. เมื่อทำสัญญาของการขายฝากเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายฝากจะได้รับเงินจากการขายฝากทันที
  5. แต่ในระหว่างเวลาที่กำหนดไว้ตามสัญญา ฝ่ายผู้ขายฝากต้องชำระดอกเบี้ยให้กับฝ่ายผู้รับซื้อฝากเป็นประจำในทุกเดือน หรือตามระยะเวลาที่ตกลงกัน จนกว่าจะครบเวลาตามสัญญา
  6. แต่หากผู้ขายฝากต้องการไถ่ถอนที่ดินหรือทรัพย์สินคืน ก็สามารถไถ่ถอนได้ตามข้อตกลงที่ระบุในสัญญา

จริง ๆ แล้วการทำขายฝากที่ดินนั้นสามารถทำได้หลากหลายรูปแบบด้วยกัน ซึ่งแน่นอนว่าผลประโยชน์ที่คุณจะได้รับจากการทําขายฝากที่ดินแต่ละประเภท ก็จะแตกต่างกันออกไป ซึ่งในครั้งนี้ทาง ESTATE EXPERT ขอพาคุณไปรู้ให้ลึกยิ่งขึ้น เกี่ยวกับการขายฝากอสังหาริมทรัพย์จำนวน 3 ประเภท นั่นก็คือ การขายฝากบ้าน คอนโด และที่ดินเปล่านั่นเอง

1. การขายฝากบ้าน

ก่อนที่คุณจะไปดูว่าการทำธุรกิจรับขายฝากกับอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของ “บ้าน” ว่าจะมีโอกาสในการได้รับผลตอบแทนที่มาก-น้อยแค่ไหนนั้น เราขออนุญาตชี้แจงให้คุณได้เข้าใจก่อนว่า ด้วยธรรมชาติของความเป็นบ้านที่มักจะเป็นหนึ่งในทรัพย์สินขนาดใหญ่ไม่กี่ชิ้นที่คนส่วนใหญ่ได้ยึดถือไว้ และมีความหวงแหนในทรัพย์สินประเภทนี้ค่อนข้างมาก เพราะฉะนั้น สิ่งนี้ก็จะทำให้ธรรมชาติของการขายฝากบ้านมีความอ่อนไหวมากประมาณนึง

แต่อย่างไรก็ตาม บ้านก็ได้กลายเป็นอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่งที่อยู่ในแวดวงธุรกิจขายฝากมากที่สุดประเภทหนึ่ง แต่ก็เป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่ปานกลาง เพราะจำเป็นต้องพิจารณาจากหลายปัจจัยด้วยกันกว่าจะสามารถประเมินออกมาได้ว่าคุณสามารถลงทุนแล้วจะได้รับความคุ้มค่ามากแค่ไหน โดยปัจจัยที่ต้องนำมาพิจารณา ก็จะมีอย่างเช่น…

        สิ่งที่คุณต้องพิจารณาก่อนเริ่มลงทุนขายฝากบ้าน

  • ทำเลของบ้าน ว่าตั้งอยู่ในทำเลทอง ที่มีคนสัญจรไปมามาก หรืออยู่ใกล้กับแหล่งธุรกิจสำคัญใด ๆ หรือไม่
  • สภาพของบ้าน ว่ามีความเก่า-ใหม่มากแค่ไหน 
  • และหากบ้านหลังนั้น ๆ เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ หรือหมู่บ้าน ราคาในการประเมินก็อาจจะใกล้เคียงกับราคาซื้อขายจริง ประกอบกับสภาพจริงของบ้าน
  • วัสดุก่อสร้างบ้าน ก็เป็นอีกสิ่งที่ต้องนำมาพิจารณาเช่นกัน
    • แต่อย่างไรก็ตาม วัสดุก่อสร้างบ้านไม่ได้ถือว่าเป็นหัวข้อหลักในการนำมาพิจารณา รวมถึงการประเมินราคาของทรัพย์สิน เพราะฉะนั้น ก็ไม่ได้หมายความว่าบ้านที่สร้างขึ้นจากวัสดุราคาแพง อย่างไม้สักหรือหินอ่อน จะได้ราคาจากการเข้าร่วมธุรกิจขายฝากที่ดิน มากไปกว่าบ้านที่สร้างขึ้นจากวัสดุธรรมดา ทั่วไป อย่างปูนซีเมนต์และอื่น ๆ นั่นเอง

2. การขายฝากคอนโด

มาต่อกันที่การขายฝากคอนโด ซึ่งเป็นหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องค่อนข้างสูงมาก สำหรับแวดวงธุรกิจขายฝาก เพราะอาจจะเป็นสินทรัพย์ที่คนรู้สึกว่าไม่ได้มีความผูกพันมากเท่ากับบ้านนั่นเอง ซึ่งการประเมินราคาประกอบการลงทุนแบบขายฝาก นอกจากจะดูราคาที่ทางโครงการประกาศขายจริงแล้ว คุณจำเป็นต้องไปดูด้วยว่าโครงการนั้น ๆ มีห้องหรือมียูนิตเหลืออยู่จำนวนมาก-น้อยแค่ไหน รวมถึงดูว่าแนวโน้มของการที่ราคาจะลดลงมามีมากน้อยแค่ไหน และจะลงมาประมาณเท่าไหร่ เพื่อให้คุณสามารถประเมินราคาออกมาได้ แล้วนำไปลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุด

3. การขายฝากที่ดินเปล่า

และมาปิดท้ายกันที่การลงทุนที่ดินเปล่า ซึ่งถือว่าเป็นสินทรัพย์ที่ให้สภาพคล่องที่น้อยที่สุดในการทำธุรกิจรับขายฝาก เมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนขายฝาก 2 ประเภทก่อนหน้า แต่ก็เป็นประเภทการลงทุนที่ปัญหาค่อนข้างน้อย ไม่ค่อยมีค่าเสื่อมสภาพให้คุณต้องคอยรับผิดชอบ ถือว่าการลงทุนขายฝากกับที่ดินเปล่าก็สามาถช่วยลดความปวดหัวในการลงทุนไปได้เยอะมากทีเดียว

แต่แน่นอนว่าด้วยการที่เป็นสินทรัพย์สภาพคล่องน้อย การลงทุนขายฝากกับที่ดินเปล่าจึงเหมาะสำหรับคนที่มีเงินเย็น รวมถึงมีใจเย็นที่มากเพียงพอ เพราะปัจจัยที่จะช่วยเพิ่มความคุ้มค่าและะเพิ่มราคาให้กับที่ดินเปล่าผืนนั้น ๆ ส่วนหนึ่งก็ขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมรอบข้างว่าในอนาคตจะเป็นอย่างไร ซึ่งในที่ดินเปล่าบางทีตอนนี้อาจจะยังดูไม่ราคาอะไร แต่หากในอนาคตมีการสร้างทางรถไฟ หรือแหล่งอุตสาหกรรมต่าง ๆ ขึ้นมา มูลค่าของที่ดินเปล่าผืนนั้นก็จะกระโดดขึ้นไปแบบทันทีทันใด เพราะฉะนั้น คุณสมบัติของความใจเย็นเป็นสิ่งหนึ่งที่จำเป็นต้องมีอย่างมากสำหรับการขายฝากที่ดินเปล่า

ในแง่มุมของผู้ขายฝาก

ผลประโยชน์ที่ผู้ขายฝากจะได้รับจากธุรกิจขายฝากที่ดิน คือ เมื่อกระบวนการทุกอย่างของการขายฝากนั้นเสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมายแล้ว ผู้ขายฝากจะได้รับเงินจากการขายฝากที่ดินทันที นอกจากนี้ ผู้ขายฝากยังจะได้รับสิทธิ์ในการไถ่ถอนที่ดินนั้นกลับคืนมาเป็นของตนได้อีกด้วย แต่การไถ่ถอนนั้นจะต้องทำภายในระยะเวลาสัญญาที่ตกลงกันไว้ทั้งสองฝ่าย ซึ่งหากเป็นการทําขายฝากที่ดิน รวมถึงอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ระยะเวลาในการไถ่ถอนที่กำหนดไว้ตามกฎหมายจะไม่สามารถกำหนดได้เกิน 10 ปี

ในแง่มุมของผู้รับซื้อฝาก

คุณอาจคิดว่าการเป็นฝ่ายผู้รับซื้อฝากอาจดูเป็นการลงทุนที่ไม่คุ้มค่า เพราะเป็นฝ่ายที่ต้องจ่ายเงินออกไปก่อน แต่การเป็นฝ่ายผู้รับซื้อก็สามารถทำกำไรได้จากธุรกิจขายฝากเช่นกัน โดยผลประโยชน์ที่ผู้รับซื้อฝากจะได้รับ คือ โอกาสในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาต่ำกว่าราคาในตลาด ได้กรรมสิทธิ์ทันทีหลังจากที่กระบวนการทางกฎหมายทุกอย่างสมบูรณ์ รวมถึงฝ่ายผู้รับซื้อฝากจะได้ดอกเบี้ยจากการขายฝากสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี หรือไม่เกิน 1.25% ต่อเดือนตามที่กฎหมายกำหนดอีกด้วย

        สรุปผลประโยชน์ของการธุรกิจขายฝากจากทั้ง 2 ฝ่าย

สรุปผลประโยชน์ฝ่ายผู้ขายฝาก สรุปผลประโยชน์ฝ่ายผู้รับซื้อฝาก
  • ได้รับเงินทันที หลักจากที่ทำสัญญาขายฝากเสร็จสิ้นเรียบร้อย
  • สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ ภายในระยะเวลาตามสัญญา
  • สามารถซื้อที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์มาได้ด้วยราคาที่อาจจะต่ำกว่าท้องตลาดทั่วไป
  • ได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยในทุก ๆ เดือน
  • ได้รับกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินนั้นทันที หลังจากที่ทำสัญญาการขายฝากเสร็จสิ้น

ในการจะเริ่มลงทุนที่ดินกับธุรกิจขายฝากที่ดิน หรือการขายฝากรูปแบบอื่นใดนั้น สิ่งแรกที่คุณควรจะศึกษา คือ ความรู้พื้นฐานทางกฎหมายเกี่ยวกับการขายฝาก เพราะการทำนิติกรรมประเภทนี้ต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก การเรียนรู้เกี่ยวกับการขายฝากไว้อย่างรอบด้านตั้งแต่ต้นจะสามารถช่วยลดความเสี่ยง รวมถึงช่วยลดโอกาสที่จะเกิดข้อขัดข้องในอนาคตได้อีกด้วย ซึ่งทั้งฝ่ายผู้ขายฝาก รวมถึงผู้รับซื้อฝากมีสิ่งที่จะต้องระมัดระวังเป็นพิเศษแตกต่างกันออกไปตามข้อมูลดังนี้…

    ข้อที่ผู้ขายฝากควรระมัดระวัง

  • ผู้ขายฝากต้องระมัดระวังอย่างมากในเรื่องการตกลงราคา เพราะผู้ขายฝากที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อาจถูกผู้รับซื้อฝากกดราคาให้ต่ำมากเกินไป จนในบางครั้งอาจได้รับผลตอบแทนที่ไม่คุ้มค่าก็เป็นได้

    ข้อที่ผู้รับซื้อฝากควรระมัดระวัง

  • ความเสี่ยงในการรับผลประโยชน์จากการขายฝาก โดยเฉพาะในกรณีที่ผู้ขายฝากต้องการจะไถ่ถอนสินทรัพย์ด้วยการผ่อนชำระ แต่เมื่อเวลาผ่านไป กลับไม่มีความสามารถในการผ่อนชำระสินทรัพย์ดังกล่าวได้อีกต่อไป เป็นต้น


อย่างที่คุณได้ทราบแล้วว่า ธุรกิจขายฝากมีข้อที่ทั้งฝ่ายผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากนั้นต้องระมัดระวัง เพราะฉะนั้น หากคุณต้องการที่จะเริ่มการลงทุนแบบขายฝาก แต่หากคุณไม่ต้องการจะเสียเวลาในการตรวจสอบถึงความน่าเชื่อถือและความน่าเชื่อใจของตัวแทนดังกล่าว ทาง ESTATE EXPERT พร้อมแล้วที่จะช่วยให้การลงทุนกับธุรกิจขายฝากที่ดินของคุณนั้นราบรื่นตั้งแต่ต้นจบจนจบ ด้วยบริการที่ครบรอบด้าน และด้วยประสบการณ์ที่ทางเราได้สั่งสมมานานหลายปี ทำให้คุณมั่นใจได้เลยว่าคุณจะสามารถลงทุนได้อย่างง่ายดาย ราบรื่น และได้ผลกำไรตอบแทนไปอย่างสมน้ำสมเนื้ออย่างแน่นอน

  • Address: 8 ซอยอุดมสุข 44 แขวงบางนาเหนือ เขตบางนา กรุงเทพมหานคร
  • Google Maps: https://goo.gl/maps/Td3RMbK2PNS7jjfP8 
  • Phone: 08-7777-6666
  • LINE: @estateexpert
  • Facebook: estateexpert.th

ไม่ว่าคุณจะต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับธุรกิจรับขายฝาก อยากจะเริ่มต้นธุรกิจขายฝากที่ดิน หรือไ่ม่ว่าคุณจะต้องการมีผู้ช่วยในการทำทุกกระบวนการในธุรกิจขายฝากนั้นอย่างราบรื่นที่สุด ตั้งแต่ต้นทางจนปลายทาง ที่ ESTATE EXPERT เราก็พร้อมช่วยเหลือในการทำทําขายฝากที่ดินของคุณให้เกิดประสิทธิผลมากที่สุด 

ถ้าเป็นเรื่องที่ดิน…ให้ ESTATE EXPERT ดูแลคุณ