ขายฝากคืออะไร ทำความรู้จักกับการขายฝาก กับ ESTATE EXPERT

การขายฝาก คืออะไร?

การขายฝาก คือ สัญญาซื้อ-ขาย  กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

ที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปเป็นของผู้ซื้อตั้งแต่วันทำสัญญา โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายสามารถไถ่ “ทรัพย์” นั้นคืนได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา 

กล่าวให้เข้าใจง่ายๆ ก็คือ “การขายที่ให้สิทธิในการซื้อคืน” นั่นเอง

ทรัพย์นั้นอาจเป็น อสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ 

ในที่นี้หมายถึง อสังหาริมทรัพย์ 

การขายฝากสามารถทำได้หากโฉนดไม่ติดภาระหนี้ธนาคารหรือบุคคล 

  •  การทำสัญญาขายฝากต้องทำที่ “สำนักที่ดิน” ต่อหน้าเจ้าหน้าที่

 มีระยะเวลาการไถ่ถอนขั้นต่ำ 6 เดือน ต่อสัญญาได้สูงสุด 10 ปี (นับจากวันซื้อขาย)

  • วงเงินขายฝากที่ดินตามตกลง  

วงเงินขายฝากอนุมัติไม่เกิน  70% ของมูลค่าหลักทรัพย์หรือราคาประเมิน 

  • อัตราการขายฝากที่ผู้ขายต้องจ่ายให้กับผู้ซื้อตามตกลง

โดยตามกฎหมาย ต้อง ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน 

  • ผู้ขายต้องผ่อนชำระให้แก่ผู้ซื้อตามนัดชำระ 

ผู้ขายสามารถไถ่ถอนสินทรัพย์คืนได้ในวันครบกำหนดสัญญาพร้อมชำระเงินค่าสินไถ่

  • หากผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนตามเวลาที่กำหนดทรัพย์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที “โดยไม่ต้องผ่านกระบวนการศาล”

✔ ไม่มีค่าธรรมเนียมการไถ่ถอน 

✔ สามารถตัดเงินต้นได้ตลอดเวลาเพื่อลดต้น ลดดอกเบี้ยได้ (แล้วแต่ตกลง)

การขายฝากถือเป็นการทำนิติกรรมอย่างหนึ่งที่กำลังเป็นที่นิยม 

เพราะเอื้อผลประโยชน์ให้แก่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายมากกว่าการทำนิติกรรมประเภทอื่นอย่างเช่น จำนองหรือซื้อขายทั่วไป มาทำความรู้จักกับการขายฝากให้มากขึ้นดีกว่า 

ขายฝากมีใครบ้าง

ผู้ขายฝาก

  • คือ ผู้ที่นำทรัพย์มาขายฝากจะได้รับเงินค่าสินทรัพย์จากการขายไปตอนต้น
  • มีหน้าที่ต้องจ่ายดอกเบี้ยขายฝากและจ่ายเงินไถ่ถอน 

ผู้รับซื้อฝาก (นายทุน)

  • คือ ผู้ที่รับซื้อฝากทรัพย์ โดยจ่ายเงินค่าสินทรัพย์ไปและได้กรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของสินทรัพย์ตั้งแต่วันที่ทำสัญญา
  • โดยจะมีสิทธิ์ได้รับผลประโยชน์ตอบแทน จากดอกเบี้ยขายฝากตามตกลงหรือตามกฎหมายกำหนด 
  • ในวันครบสัญญาไถ่ถอนจะได้รับเงินจากการขายฝากคืน 
  • หรือในกรณีที่ผู้ขายไม่มาไถ่ถอนจะได้รับที่ดินที่ซื้อไปโดยปริยาย 

นายหน้า

  • ผู้ที่ช่วยให้ผู้ขายและผู้ซื้อมาเจอกัน ช่วยไกล่เกลี่ยตกลงสัญญาให้นายหน้าขายฝาก นายหน้ามีทั้งในรูปแบบบริษัทและบุคคล 
  •  โดยนายหน้าจะมีบทบาทต่อผู้ขายและผู้ซื้ออย่างมากในกรณีที่ทั้งสองไม่สามารถหาผู้ซื้อหรือผู้ขายได้
  • นายหน้าจะช่วยหาสินทรัพย์และราคาสัญญาให้ตรงตามที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องการ

ขั้นตอนการขายฝาก 

  1. ไปตรวจเช็คดูที่ดินหรือหลักทรัพย์และตกลงราคา 
  2. ไปทำสัญญาที่สำนักงานสำนักงานที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่
  3. ผู้รับซื้อฝาก (เจ้าหนี้) จ่ายเงินสดให้ผู้ขายฝาก (ลูกหนี้)
  4. ผู้ขายฝากผ่อนชำระตามสัญญา อัตราดอกเบี้ยผ่อนตามตกลง โดยต้อง ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน ตามกฎหมาย 
  5. ลูกหนี้ต้องจ่ายดอกเบี้ยทุกเดือนจนครบกำหนด
  6. ครบกำหนดสัญญาสามารถไปไถ่ถอนได้ที่สำนักงานสำนักงานที่ดิน 
  7. หากไม่มีเงินไถ่หรือมีการผิดนัดชำระสินทรัพย์ตกเป็นของผู้รับซื้อโดยปริยาย

ขายฝากใช้เอกสารอะไรบ้าง 

  •  โฉนดตัวจริง พร้อมสำเนา
  • บัตรประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนา
  • ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อมสำเนา
    *กรณีมีการเปลี่ยนเลขที่บ้านต้องเตรียมใบเปลี่ยนมาด้วย 
  • ใบทะเบียนสมรส
    *กรณีที่มีการหย่าร้าง ต้องเตรียมใบหย่าและใบแนบท้ายใบหย่ามาด้วย 
  • ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล ถ้ามี 

กรณีที่ดินมีสิ่งปลูกสร้างอยู่ก่อนแล้วต้องเพิ่มเอกสารส่วนนี้ด้วย

(สิ่งปลูกสร้างทุกชนิด เช่น บ้าน, อาคารสำนักงาน, อพาร์ทเม้นท์, โรงแรม, รีสอร์ท, และโรงงาน เป็นต้น)

  • ใบขออนุญาตก่อสร้างอาคาร 
  • ใบปลอดหนี้  (เฉพาะกรณีอาคารชุดหรือคอนโดต้องเป็นห้องที่ผ่อนชำระหมดเป็นของตัวเองเรียบร้อยแล้ว)

ขายฝากมีค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง

  • ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดิน
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย)
  • ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม (ค่าโอน) : 2% 
  • จากราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่อย่างไหนสูงกว่า
  • ค่าธรรมเนียมจดจำนอง : ร้อยละ 1
  • ค่าอากรแสตมป์
  • ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ข้อดีของการขายฝาก 

การขายฝากหรือรับซื้อฝากนั้นมีข้อดีสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายมากกว่าการทำนิติกรรมประเภทอื่นๆ 

สำหรับผู้ขาย 

  • ไม่ต้องขายทรัพย์ออกไปจริงและยังมีโอกาสไถ่คืนได้
  • แหล่งเงินทุนนอกระบบที่ให้วงเงินสูงและอนุมัติรวดเร็วภายใน 1 – 7 วัน
  • ผู้ขายฝากสามารถเลือกไถ่หรือไม่ไถ่ก็ได้ 
  • ไม่ต้องตรวจเครดิตบูโรผู้กู้ ดูแค่ทรัพย์ที่จะทำสัญญาอย่างเดียว 
  • ไม่ต้องตรวจสอบหลักฐานทางการเงิน
  • เป็นธุรกรรมที่น่าเชื่อถือ เพราะต้องมีการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

สำหรับผู้ซื้อ

  • ได้ผลตอบแทนสูงสุดถึง 15% ต่อปี ตามกฎหมายกำหนด ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่สูง 
  • ได้ผลตอบแทนที่แน่นอนจากดอกเบี้ยพร้อมได้สินไถ่คืน 
  • ได้ผลตอบแทนจากสินทรัพย์หลุดและสามารถนำไปขายต่อ
  • ความเสี่ยงต่ำมีหลักประกันไม่ต้้องฟ้องร้องเพื่อยึดทรัพย์ 
  • เป็นช่องทางซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาถูก 
  •  การลงทุนระยะกลาง ระยะเวลา 6 – 12 เดือน 

การขายฝากนั้นก็มีทั้งข้อดีสำหรับทั้งสองฝ่าย แต่ก็มีข้อที่ควรระวังในการทำนิติกรรม 

ข้อควรระวังในการขายฝาก

ความเสี่ยงด้านการประเมินราคาและสภาพคล่องของสินทรัพย์

หากไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาและความเสี่ยงในการซื้อขายของทรัพย์สินอาจขาดทุน จึงต้องพิจารณาความเสี่ยงให้ดี หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญให้ช่วยประเมินราคาและหาผู้ทำสัญญาที่ดี

การไม่รู้กฎหมายการขายฝาก

สำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายที่ไม่รู้เรื่องกฎหมายการซื้อขายฝากอย่างละเอียดถี่ถ้วน อาจเสียโอกาสและเสียเปรียบได้ เช่น เรื่องเกี่ยวกับราคาอัตราดอกเบี้ยขายฝาก สิ่งที่สามารถทำได้หรือไม่ได้ในสัญญาขายฝาก เป็นต้น

การทำสัญญาปากเปล่า

เป็นสิ่งที่ไม่ควรทำในการขายฝากหรือการทำธุรกรรม นิติกรรมในทุกกรณี เพราะไม่มีหลักประกันยืนยันได้เลย และอาจมีการผิดสัญญาเกิดขึ้น 

ข้อควรระวังในการขายฝากที่ดินนั้นสำคัญอย่างมาก หากคุณกำลังมองหาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ESTATE EXPERT สามารถเป็นที่ปรึกษา เรื่องการขายฝาก และทุกการทำนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ เพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุดกับผู้ซื้อฝากและผู้ขายฝาก

เรื่อง ESTATE ต้อง EXPERT “รู้ลึก รู้จริง ครบเครื่อง เรื่องที่ดิน”

  • Address: 8 ซอยอุดมสุข 44 แขวงบางนาเหนือ เขตบางนา กรุงเทพมหานคร
  • Google Maps: https://goo.gl/maps/Td3RMbK2PNS7jjfP8 
  • Phone: 08-7777-6666
  • LINE: @estateexpert
  • Facebook: estateexpert.th

Share this post

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *