ซื้อ-ขายฝากที่ดิน ต้องรู้กฏหมายอะไรบ้าง

ซื้อ-ขายฝากที่ดิน ต้องรู้กฏหมายอะไรบ้าง 

..รู้กฏหมายซื้อ-ขายฝากที่ดิน เพื่อการทำนิติกรรมอย่างปลอดภัย..

ผู้รับซื้อฝากและผู้ขายฝากจำเป็นจะต้องมีการศึกษารายละเอียดของการขายฝากและเรียนรู้กฏหมายให้ละเอียดก่อนการทำนิติกรรมและทำสัญญา เพราะหากรู้กฏหมายไม่เพียงพออาจทำให้ต้องสูญเสียผลประโยชน์ในการทำนิติกรรมกับอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาสูงอย่างที่ดินได้

วันนี้ ESTATE EXPERT จะมาสรุปย่อกฏหมายที่ควรรู้เพื่อให้สามารถทำการซื้อ-ขายฝากด้วยความมั่นใจ ให้ทุกคนสามารถเข้าใจได้อย่างง่ายดาย! 

กฏหมายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ-ขายฝากที่ดินคือ

“ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 – 502” 

ซึ่งได้มีการระบุกฏเกณฑ์และข้อปฏิบัติที่ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจำเป็นต้องรู้ โดยจะมีอะไรบ้างนั้น ไปดูกันเลย 

กรรมสิทธิ์

เมื่อมีการทำสัญญาขายฝากที่ดินเกิดขึ้นแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่มีการจดทะเบียน โดยผู้ขายฝากจะไม่มีสิทธิ์ในทรัพย์สินหากกรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก 

ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ของที่ดินกลับคืนก็ต่อเมื่อทำการไถ่ถอนตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา โดยหากเมื่อครบกำหนดเวลาแล้วผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนได้ กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยถาวร (โดยไม่ต้องผ่านกระบวนการของศาล)

อัตราค่าตอบแทนและระยะเวลาสัญญาขายฝาก

ค่าตอบแทนของการซื้อ-ขายฝากที่ดินคือ “ดอกเบี้ย” ซึ่งผู้รับซื้อฝากและผู้ขายฝากจะต้องตกลงกันในข้อกำหนดคือจะต้องไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ ไม่เกิน 1.25% ต่อเดือน 

โดยระยะเวลาในการทำสัญญาขายฝากนั้นจะทำได้ตั้งแต่ 6 เดือน ไปจนถึง 1 ปี หรือตามที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกัน ซึ่งผู้ขายฝากจะสามารถขอต่ออายุสัญญาได้ภายใต้ข้อกฏหมายคือจะขยายเวลาไถ่ถอนกี่ครั้งก็ได้ แต่รวมกันต้องห้ามเกิน 10 ปี  

สถานที่ทำสัญญาขายฝาก

ในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์อย่างที่ดิน หากต้องการทำสัญญาขายฝากรวมถึงขยายเวลาการทำสัญญาและไถ่ถอน จะต้องดำเนินการต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่ “สำนักงานที่ดิน” โดยสัญญาจะต้องถูกตรวจสอบจากเจ้าหน้าที่ก่อน  ซึ่งตามกฏหมายได้มีการกำหนดว่าการทำสัญญาจะต้องระบุรายละเอียดให้ครบถ้วนและถูกต้อง ผ่านการตกลงและรับรู้ร่วมกันของคู่สัญญา เพื่อให้ไม่เกิดปัญหาตามมาในอนาคต

การไถ่ถอนทรัพย์

 ในหนังสือสัญญาจะต้องระบุระยะเวลาโดยกำหนดเวลาไถ่ถอนขั้นต่ำ 6 เดือนแต่ต้องไม่เกิน 10 ปี ซึ่งผู้ขายฝากจะได้กรรมสิทธิ์ของที่ดินคืนเมื่อไถ่ถอนตามกำหนด 📄 และต้องแจ้งวันไถ่ถอนและจำนวนสินไถก่อนกำหนด 3 – 6 เดือน

โดยมีสิ่งที่ต้องเตรียมมาในวันไถ่ถอนคือ

  • ผู้ขายฝาก : ดอกเบี้ยคงค้าง (ในกรณีที่ยังชำระไม่ครบ) ค่าธรรมเนียม (แปลงละ 50 บาท ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย และค่าอากร 0.5 % จากราคาประเมิน)
  • ผู้รับซื้อฝาก : โฉนดที่ดิน

*ทั้งผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากจะต้องนำคู่สัญญาขายฝาก บัตรประชาชน และทะเบียนบ้านมาด้วย 

เรื่อง ESTATE ต้อง EXPERT “รู้ลึก รู้จริง ครบเครื่อง เรื่องที่ดิน”

  • Address: 8 ซอยอุดมสุข 44 แขวงบางนาเหนือ เขตบางนา กรุงเทพมหานคร
  • Google Maps: https://goo.gl/maps/Td3RMbK2PNS7jjfP8 
  • Phone: 08-7777-6666
  • LINE: @estateexpert
  • Facebook: estateexpert.th

Share this post

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *