ลงทุนที่ดิน 101: เริ่มจากการประเมินราคาที่ดิน

ราคาประเมินที่ดิน เรื่องสำคัญที่ต้องรู้ก่อนลงทุนที่ดินอย่างที่เราเห็นว่าในปัจจุบัน ลงทุนที่ดินนั้นถือว่าเป็นการลงทุนที่ยังได้รับความนิยม สาเหตุหนึ่งก็คงเป็นเพราะว่าการลงทุนที่ดินสามารถนำไปต่อยอด ให้ออกดอกออกผลได้หลากหลายวิธีการด้วยกัน แต่อย่างไรก็ตาม การลงทุนในที่ดินก็ยังถือว่าเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยง การจะเริ่มลงทุนกับที่ดินในแต่ละครั้งจึงต้องอาศัยความรู้ ความเข้าใจ รวมไปถึงความรอบคอบ คอยใส่ใจในทุกรายละเอียดของการลงทุน ถือว่าเป็นสิ่งที่ขาดไปไม่ได้ เพื่อให้คุณสามารถลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพและไม่ถูกโกงนั่นเองโดยเรื่องหนึ่งเกี่ยวกับลงทุนที่ดินที่คุณจำเป็นที่จะต้องรู้ นั่นก็คือเรื่อง “การประเมินราคาที่ดิน” นั่นเอง เพราะนี่ถือว่าเป็นจุดเริ่มแรกที่จะตัดสินได้ในระดับหนึ่งว่าความคุ้มค่าของการลงทุนที่ดินในครั้งนั้น ๆ จะสมน้ำสมเนื้อเพียงพอหรือไม่ ซึ่งเพื่อให้คุณได้เข้าใจในประเด็นนี้มากยิ่งขึ้น ทางผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอย่าง ESTATE EXPERT ก็พร้อมมามอบความรู้ให้กับคุณอย่างครอบคลุมและรอบด้านแล้วที่นี่ เริ่มต้นจากเรื่อง “ใครมีสิทธิ์กำหนดราคาประเมิน” ได้บ้าง? ก่อนที่จะไปดูประเด็นต่าง ๆ เกี่ยวกับเรื่องราคาประเมินที่ดิน เพื่อเริ่มลงทุนที่ดิน สิ่งหนึ่งที่คุณจะต้องรู้ในขั้นตอนเริ่มแรกเลยก็คือว่า…ใครมีสิทธิ์กำหนดราคาประเมินที่ดินบ้าง? เพื่อให้คุณได้เข้าใจหลักเกณฑ์ รวมไปถึงมาตรฐานแบบคร่าว ๆ ว่ากว่าจะได้ราคาประเมินที่ดินออกมาสักหนึ่งราคา จะต้องผ่านเกณฑ์การประเมินมาแบบไหน และประเมินมาโดยใครบ้างนั่นเอง ซึ่งหลัก ๆ แล้ว ราคาประเมินที่ดินของการลงทุนที่ดินนั้นสามารถแบ่งได้คร่าว ๆ ตามที่มาของผู้ประเมิน ซึ่งก็คือ…ราคาประเมินที่ดินจากกรมที่ดินราคาประเมินที่ดินจากหน่วยงานของเอกชนราคาประเมินที่ดินอ้างอิงจากราคากลางในตลาด    ราคาประเมินที่ดินจากกรมที่ดินเริ่มแรก หน่วยงานหรือองค์กรที่มีสิทธิ์ในการประเมินราคาที่ดินได้ก็คือ “กรมที่ดิน” นั่นเอง ซึ่งราคาประเมินจากกรมที่ดิน จะถูกประเมินอย่างเป็นธรรมและโปร่งใสมากที่สุด...

Read more...

ธุรกิจขายฝากกับประโยชน์ที่นักลงทุนต้องรู้

ธุรกิจขายฝากการลงทุนที่ใครก็เริ่มได้หนึ่งในการลงทุนที่น่าจับตามองมาหลายยุคหลายสมัยนั่นคือ “การทำธุรกิจขายฝากที่ดิน” ที่ผู้เริ่มต้นทําขายฝากที่ดินก็สามารถประสบความสำเร็จและได้ผลตอบแทนที่สูงเช่นเดียวกัน เนื่องจากที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาเพิ่มสูงขึ้นอยู่สม่ำเสมอ การลงทุนที่ดินโดยการรับขายฝากที่ดิน จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ แล้วธุรกิจขายฝากคืออะไร ในบทความนี้จะช่วยให้คุณทำความเข้าใจกับ ธุรกิจขายฝากที่ดินมากขึ้น ตามหัวข้อที่มีคนตั้งคำถามกันจำนวนมากได้แก่ธุรกิจขายฝากคืออะไร ประกอบด้วยอะไรบ้างประโยชน์ของการทําขายฝากที่ดินที่ตอบโจทย์นักลงทุนจะเริ่มต้นทำธุรกิจรับขายฝากอย่างไร ให้ประสบความสำเร็จ  ขายฝากที่ดินคืออะไร มีองค์ประกอบคืออะไรบ้าง การขายฝากที่ดินคือ การทำสัญญากู้ยืมเงินระหว่างผู้ซื้อฝากและผู้ขายฝาก โดยมีที่ดินเป็นหลักประกัน ซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นจะตกเป็นของผู้ซื้อตั้งแต่วันที่ทำสัญญา โดยผู้ขายฝากมีสิทธิในการไถ่ถอนที่ดินคืนได้ภายในระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ตามสัญญา ซึ่งส่วนประกอบหลักของธุรกิจขายฝากที่ดินนั้น มีองค์ประกอบคือผู้รับซื้อฝากผู้ขายฝากนายหน้า (ถ้ามี)สินทรัพย์ (ในที่นี้คือที่ดิน)สัญญาขายฝากเงินลงทุนโดยการทำสัญญานั้นจำต้องทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ เพื่อให้การดำเนินการและการทำธุรกิจขายฝากเป็นไปอย่างปลอดภัยและเป็นการทําขายฝากที่ดินที่อยู่ภายใต้กฏเกณฑ์ของกฏหมาย ซึ่งขั้นตอนของการทำการขายฝากคือตรวจเช็คดูที่ดินและตกลงราคาขายฝากทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่ผู้รับซื้อฝากจ่ายเงินให้ผู้ขายฝากผู้ขายฝากผ่อนชำระตามสัญญา อัตราดอกเบี้ยผ่อนตามตกลง โดยต้อง ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือนผู้ขายฝากจะต้องจ่ายดอกเบี้ยทุกเดือนจนครบกำหนดเมื่อครบกำหนดสัญญาผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินหากไม่มีเงินไถ่หรือมีการผิดนัดชำระ สินทรัพย์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยปริยายและไม่ต้องผ่านการฟ้องร้องต่อศาลใดๆกรณีต้องการต่อสัญญาสามารถทำการต่อสัญญาต่อได้ ประโยชน์ของการทําขายฝากที่ดินที่ตอบโจทย์นักลงทุน ธุรกิจขายฝากที่ดินนั้นให้ผลตอบแทนที่สูงแก่ผู้ที่รับขายฝาก ตอบโจทย์ผู้ที่มีเงินลงทุนจำนวนหนึ่งและต้องการผลตอบแทนจำนวนมาก โดยสามารถเลือกลงทุนได้ทั้งระยะสั้นและระยะยาว โดยผลตอบแทนหลักๆมาจากดอกเบี้ยที่ผู้ขายฝากต้องชำระให้แก่นักลงทุนทุกๆเดือน ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา โดยผลประโยชน์ที่นักลงทุนและผู้ขายฝากได้รับ มีดังนี้ผู้รับซื้อฝาก (นักลงทุน)ผู้ขายฝากได้รับผลตอบแทนสูงสุดถึง 15% ต่อปีไม่ต้องขายทรัพย์และสามารถไถ่ถอนคืนได้สามารถกำหนดระยะเวลาในการลงทุนได้ ตามตกลงกับคู่สัญญาเป็นแหล่งเงินที่ให้วงเงินสูง อนุมัติเงินได้ง่าย และรวดเร็วมีโอกาสได้ทรัพย์ในราคาต่ำ ในกรณีผู้ขายฝากทำผิดสัญญาไม่ต้องตรวจเครดิตบูโรผู้กู้และไม่ต้องตรวจหลักฐานทางการเงินเป็นการลงทุนธุรกิจขายฝากที่ดินที่มีความเสี่ยงต่ำและมีหลักประกันที่แน่นอนปลอดภัยและน่าเชื่อถือเพราะจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินไม่ต้องฟ้องร้องต่อศาลหากต้องการยึดทรัพย์สามารถเลือกที่จะไถ่ถอนหรือไม่ไถ่ถอนทรัพย์ก็ได้ซึ่งหากต้องการทำธุรกิจรับขายฝากหรือทำธุรกิจขายฝากนั้นไม่ใช่เรื่องยาก เพียงแค่ต้องศึกษาหาช่องทางในการลงทุนให้ดีและมีผู้เชี่ยวชาญในการให้คำปรึกษานั่นเอง  เริ่มต้นทำธุรกิจรับขายฝากอย่างไร ให้โดดเด่น การเริ่มต้นนั้นไม่ได้ยากอย่างที่ทุกคนคิด นักลงทุนที่ต้องการทำธุรกิจขายฝากที่ดินสามารถทำได้ง่ายๆ โดยมีข้อแนะนำเล็กน้อยๆหากเงินทุนไม่หนา...

Read more...

ซื้อ-ขายฝากที่ดิน ต้องรู้กฏหมายอะไรบ้าง

ซื้อ-ขายฝากที่ดิน ต้องรู้กฏหมายอะไรบ้าง ..รู้กฏหมายซื้อ-ขายฝากที่ดิน เพื่อการทำนิติกรรมอย่างปลอดภัย..ผู้รับซื้อฝากและผู้ขายฝากจำเป็นจะต้องมีการศึกษารายละเอียดของการขายฝากและเรียนรู้กฏหมายให้ละเอียดก่อนการทำนิติกรรมและทำสัญญา เพราะหากรู้กฏหมายไม่เพียงพออาจทำให้ต้องสูญเสียผลประโยชน์ในการทำนิติกรรมกับอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาสูงอย่างที่ดินได้วันนี้ ESTATE EXPERT จะมาสรุปย่อกฏหมายที่ควรรู้เพื่อให้สามารถทำการซื้อ-ขายฝากด้วยความมั่นใจ ให้ทุกคนสามารถเข้าใจได้อย่างง่ายดาย! กฏหมายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ-ขายฝากที่ดินคือ“ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 – 502” ซึ่งได้มีการระบุกฏเกณฑ์และข้อปฏิบัติที่ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจำเป็นต้องรู้ โดยจะมีอะไรบ้างนั้น ไปดูกันเลย กรรมสิทธิ์เมื่อมีการทำสัญญาขายฝากที่ดินเกิดขึ้นแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่มีการจดทะเบียน โดยผู้ขายฝากจะไม่มีสิทธิ์ในทรัพย์สินหากกรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ของที่ดินกลับคืนก็ต่อเมื่อทำการไถ่ถอนตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา โดยหากเมื่อครบกำหนดเวลาแล้วผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนได้ กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยถาวร (โดยไม่ต้องผ่านกระบวนการของศาล)อัตราค่าตอบแทนและระยะเวลาสัญญาขายฝากค่าตอบแทนของการซื้อ-ขายฝากที่ดินคือ “ดอกเบี้ย” ซึ่งผู้รับซื้อฝากและผู้ขายฝากจะต้องตกลงกันในข้อกำหนดคือจะต้องไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ ไม่เกิน 1.25% ต่อเดือน โดยระยะเวลาในการทำสัญญาขายฝากนั้นจะทำได้ตั้งแต่ 6 เดือน ไปจนถึง 1 ปี หรือตามที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกัน ซึ่งผู้ขายฝากจะสามารถขอต่ออายุสัญญาได้ภายใต้ข้อกฏหมายคือจะขยายเวลาไถ่ถอนกี่ครั้งก็ได้ แต่รวมกันต้องห้ามเกิน 10 ปี  สถานที่ทำสัญญาขายฝากในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์อย่างที่ดิน หากต้องการทำสัญญาขายฝากรวมถึงขยายเวลาการทำสัญญาและไถ่ถอน จะต้องดำเนินการต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่ “สำนักงานที่ดิน” โดยสัญญาจะต้องถูกตรวจสอบจากเจ้าหน้าที่ก่อน  ซึ่งตามกฏหมายได้มีการกำหนดว่าการทำสัญญาจะต้องระบุรายละเอียดให้ครบถ้วนและถูกต้อง ผ่านการตกลงและรับรู้ร่วมกันของคู่สัญญา เพื่อให้ไม่เกิดปัญหาตามมาในอนาคตการไถ่ถอนทรัพย์ ในหนังสือสัญญาจะต้องระบุระยะเวลาโดยกำหนดเวลาไถ่ถอนขั้นต่ำ 6 เดือนแต่ต้องไม่เกิน 10 ปี ซึ่งผู้ขายฝากจะได้กรรมสิทธิ์ของที่ดินคืนเมื่อไถ่ถอนตามกำหนด...

Read more...

ขายฝากคืออะไร ทำความรู้จักกับการขายฝาก กับ ESTATE EXPERT

การขายฝาก คืออะไร?การขายฝาก คือ สัญญาซื้อ-ขาย  กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปเป็นของผู้ซื้อตั้งแต่วันทำสัญญา โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายสามารถไถ่ “ทรัพย์” นั้นคืนได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา กล่าวให้เข้าใจง่ายๆ ก็คือ “การขายที่ให้สิทธิในการซื้อคืน” นั่นเองทรัพย์นั้นอาจเป็น อสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ ในที่นี้หมายถึง อสังหาริมทรัพย์ การขายฝากสามารถทำได้หากโฉนดไม่ติดภาระหนี้ธนาคารหรือบุคคล  การทำสัญญาขายฝากต้องทำที่ “สำนักที่ดิน” ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ มีระยะเวลาการไถ่ถอนขั้นต่ำ 6 เดือน ต่อสัญญาได้สูงสุด 10 ปี (นับจากวันซื้อขาย)วงเงินขายฝากที่ดินตามตกลง  วงเงินขายฝากอนุมัติไม่เกิน  70% ของมูลค่าหลักทรัพย์หรือราคาประเมิน อัตราการขายฝากที่ผู้ขายต้องจ่ายให้กับผู้ซื้อตามตกลงโดยตามกฎหมาย ต้อง ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน ผู้ขายต้องผ่อนชำระให้แก่ผู้ซื้อตามนัดชำระ ผู้ขายสามารถไถ่ถอนสินทรัพย์คืนได้ในวันครบกำหนดสัญญาพร้อมชำระเงินค่าสินไถ่หากผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนตามเวลาที่กำหนดทรัพย์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที “โดยไม่ต้องผ่านกระบวนการศาล”✔ ไม่มีค่าธรรมเนียมการไถ่ถอน ✔ สามารถตัดเงินต้นได้ตลอดเวลาเพื่อลดต้น ลดดอกเบี้ยได้ (แล้วแต่ตกลง)การขายฝากถือเป็นการทำนิติกรรมอย่างหนึ่งที่กำลังเป็นที่นิยม เพราะเอื้อผลประโยชน์ให้แก่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายมากกว่าการทำนิติกรรมประเภทอื่นอย่างเช่น จำนองหรือซื้อขายทั่วไป มาทำความรู้จักกับการขายฝากให้มากขึ้นดีกว่า ขายฝากมีใครบ้างผู้ขายฝากคือ ผู้ที่นำทรัพย์มาขายฝากจะได้รับเงินค่าสินทรัพย์จากการขายไปตอนต้นมีหน้าที่ต้องจ่ายดอกเบี้ยขายฝากและจ่ายเงินไถ่ถอน ผู้รับซื้อฝาก (นายทุน)คือ ผู้ที่รับซื้อฝากทรัพย์ โดยจ่ายเงินค่าสินทรัพย์ไปและได้กรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของสินทรัพย์ตั้งแต่วันที่ทำสัญญาโดยจะมีสิทธิ์ได้รับผลประโยชน์ตอบแทน จากดอกเบี้ยขายฝากตามตกลงหรือตามกฎหมายกำหนด ในวันครบสัญญาไถ่ถอนจะได้รับเงินจากการขายฝากคืน หรือในกรณีที่ผู้ขายไม่มาไถ่ถอนจะได้รับที่ดินที่ซื้อไปโดยปริยาย นายหน้าผู้ที่ช่วยให้ผู้ขายและผู้ซื้อมาเจอกัน ช่วยไกล่เกลี่ยตกลงสัญญาให้นายหน้าขายฝาก นายหน้ามีทั้งในรูปแบบบริษัทและบุคคล  โดยนายหน้าจะมีบทบาทต่อผู้ขายและผู้ซื้ออย่างมากในกรณีที่ทั้งสองไม่สามารถหาผู้ซื้อหรือผู้ขายได้นายหน้าจะช่วยหาสินทรัพย์และราคาสัญญาให้ตรงตามที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องการขั้นตอนการขายฝาก ไปตรวจเช็คดูที่ดินหรือหลักทรัพย์และตกลงราคา ไปทำสัญญาที่สำนักงานสำนักงานที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่ผู้รับซื้อฝาก (เจ้าหนี้) จ่ายเงินสดให้ผู้ขายฝาก (ลูกหนี้)ผู้ขายฝากผ่อนชำระตามสัญญา อัตราดอกเบี้ยผ่อนตามตกลง...

Read more...

ลงทุนแบบไหนให้กำไรที่มากกว่า

ที่ดินเปล่า VS  คอนโด ลงทุนแบบไหนให้ผลกำไรที่มากกว่า “อสังหาริมทรัพย์แบบไหนที่ควรค่าแก่การลงทุน” เมื่อนักลงทุนต้องการจะลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์สักหนึ่งอย่าง แต่เลือกไม่ได้ระหว่างอสังหาฯ ที่กำลังมาแรงสองประเภท ซึ่งคือ “ที่ดินเปล่าและคอนโด” วันนี้เราจึงมาเปรียบเทียบความแตกต่างเพื่อให้คุณตัดสินใจได้ง่ายขึ้น...ในช่วงนี้การลงทุนและมูลค่าของคอนโดมีแนวโน้มที่จะชะงักไปอีก 2-3 ปี เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจซึ่งเป็นผลของวิกฤติโควิด-19 และหากมองในภาพรวมแล้วการลงทุนกับที่ดินเปล่ามีผลกำไรและสภาพคล่องมากกว่าการลงทุนในคอนโด ซึ่งจะด้วยเหตุผลอะไรนั้น วันนี้เราจะมาบอกข้อแตกต่าง 3 อย่างให้นักลงทุนได้รู้เพื่อประกอบการตัดสินใจ ความต่างของการเติบโตของราคาแน่นอนว่าผลกำไรที่ได้รับเป็นประเด็นที่นักลงทุนให้ความสนใจ เพราะจะสามารถเป็นหลักประกันได้ว่าการลงทุนในครั้งนี้จะได้ผลตอบแทนมากหรือน้อยเพียงใด ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ประเภทถือได้ว่ามีการเติบโตที่สูง แต่หากมองลึกๆ ลงไปแล้วจะเห็นว่าราคาของที่ดินจะมีการเติบโตมากกว่าคอนโด เนื่องจากที่ดินเปล่ามีการเติบโตประมาณ 8-12% แต่ราคาคอนโดจะเพิ่มขึ้นเพียงปีละ 6-7% นั่นเองระยะเวลาของการเพิ่มมูลค่า การลงทุนโดยวางแผนถึงการเติบโตและการเก็งกำไรในระยะยาวจะทำให้สามารถเพิ่มประสิทธิภาพในการลงทุนได้ นักลงทุนควรจะรู้ถึงระยะเวลาของการเติบโตของอสังหาฯ ชนิดนั้น ซึ่งผลตอบแทนในระยะยาวของที่ดินนั้นมีสูงกว่าคอนโดค่อนข้างมาก เพราะราคาของที่ดินจะเพิ่มขึ้นตามยุคสมัยที่เปลี่ยนแปลงไป เนื่องจากที่ดินเป็นทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัด ไม่สามารถผลิตและสร้างขึ้นมาเพิ่มได้การเปลี่ยนแปลงของราคาและความเสี่ยง ทุกการลงทุนล้วนมีความเสี่ยง นักลงทุนต้องศึกษาและเลือกลงทุนในสิ่งที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุด โดยภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยอื่นๆ ทำให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์มีการผันผวน มูลค่าของคอนโดจะมีการเปลี่ยนแปลงได้ง่ายกว่าที่ดิน เพราะบางครั้งราคาคอนโดจะผันแปรตามความต้องการของผู้ขาย และเมื่อนักลงทุนบางคนต้องการที่จะใช้เงิน ทำให้ขายคอนโดในราคาถูกและได้กำไรน้อย อีกทั้งคอนโดยังราคาตกง่ายเมื่อเทียบกับที่ดินที่ในระยะยาวจะเพิ่มกำไรให้นักลงทุนได้อย่างแน่นอน  สรุปได้ว่าคอนโดจะซื้อขายได้อย่างรวดเร็วด้วยผลตอบแทนที่น้อย ราคาเติบโตได้ยาก และทำกำไรได้น้อยกว่าที่ดิน เนื่องจากที่ดินมีความเสี่ยงที่น้อย ได้ผลตอบแทนมาก และราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างมั่นคงกว่าคอนโดนั่นเอง  รู้เช่นนี้ นักลงทุนทุกท่านจะเลือกลงทุนแบบไหนกัน ?เรื่อง...

Read more...